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百瑞赢:告别周期 未来五年 调控都不会退出-凯时app登录首页

编辑:andy 时间:2018.01.23 11:21

        百瑞赢证券了解:回望刚刚过去的2017年,房地产是绝绕不过的关键词,这一年是房地产行业再创新高的一年;也是史上调控最密集的一年,据不完全统计,有超百城发布了150余次楼市调控政策,热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。与此同时,共有产权、长租公寓、“房住不炒”、长效机制等一系列新概念、新机制、新模式,无不深刻影响着未来的政策和市场走势,更关乎到每一个老百姓的切身利益。
 
  进入2018年还没几天,关于某些城市放松调控的消息就迅速占据新闻头条,今年的房地产依然会是社会各界关注的焦点。
 
  新时期,房地产市场会怎样变化?背后的逻辑又是什么?
 
  宏观层面 内外环境承压
 
  伴随着美国大规模减税法案的通过,和美联储进一步加息、缩表,以及欧美日相继拒绝承认中国的市场经济地位,国际金融贸易环境越来越不利于中国,无论中国是主动还是被动,接下来不可避免地需要应对全球范围的贸易战、减税战、金融战。
 
  美国减税势必导致美国企业回国投资和海外利润部分回流美国,并吸引非美企业投资美国,在提振美国经济的同时,挤压他国经济。不只是美国,英国早已声称要继续保持g20最低税率的竞争力,印度和中国已经先行减税,但力度仍不足以抵消美英减税的冲击。
 
  众所周知,美国加息势必缩小中美利差,引导美元回流,迫使中国被动加息,或者定向被动加息,就如楼市已经定向加息一样;美国缩表同样导致美元流动性减少,美元升值,迫使人民币贬值、美元流出,形成抛弃人民币资产并寻求美元定价资产的新趋势。
 
  很显然,美国所希望的三大战最终结果是:美元升值、美元回流、美国投资扩大,美国开始再薅全世界尤其是中国的羊毛。对中国最直接的影响就是外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资金成本上涨、资产价格下跌。
 
  我国从投资到消费的结构转型已见成效,消费增速平稳,对经济增长的贡献率已经达到64.5%,占比仍在提升;出口将遭遇不利,增长难以预期;地方政府负债受到约束,房地产持续调控,流向房地产的资金难以增长,将拖累固定资产投资。
 
  未来三年,钱少且贵,现金为王。大水漫灌的日子将一去不复返,房地产行业要准备迎接紧日子的到来。
 
  调控成效初显 泡沫风险不容做大
 
  调控基本取得成效。
 
  2017年11月,国家统计局公布的数据显示,房地产销售面积和投资增速都出现下降,按揭贷款增速已经降至-1.6%,定金及预付款增速也在持续下降;70个大中城市房价普遍出现下降,量平价稳意味着未来市场泡沫风险在逐步降低。
 
  未来一二线城市住宅供给量会趋于减少,三四线城市住宅供给难以增加,金融环境的趋紧也导致购房者减少,2018年成交面积会有小幅下降,成交价格会有小幅上涨,很可能未来市场蛋糕“一年比一年小”。
 
  房地产市场已经开始降温,但楼市调控依然会严格。从政策上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期。
 
  调控将从因城施策转向一城多策,从一二线城市控房价转向分区域控房价,从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。
 
  百瑞赢认为,未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行,必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松,通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限,楼市定向加息已然为之,未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内,楼市、地市还会继续降温,有助于防止风险形成共振,后市也不存在再次冲高的可能。
 
  周期轮动不再适用 长效机制逐步建立
 
 
  十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求,“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一,体系完整、内涵丰富。
 
  长效机制应该怎么建立?住房制度中谈到了多主体供给、多渠道保障。在多主体供给方面,会形成新增国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地的新格局;在多渠道保障方面,我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品住房、高端商品住房四位一体的住房制度,相对贫困人群租赁住房或购买共有产权房,高净值人群购买不限购、不限价、不限售、高地价的高端住宅,未来形成高端有市场、低端有保障的住房制度大框架。
  房地产长效机制的基础工程,包括了城镇化进程、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理等多个方面的体制机制完善。
 
  长效机制涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善,立法的加快推进也是房地产市场长治久安的根本之道。只有这样,房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈,房地产健康平稳发展才能真正实现。

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